投资需求公式 上海频现日光盘:限价激发投资需求 房企急于回笼资金

2018-07-26 - 投资需求

已经出售了唯一的一套住房、急于置换新房的刘凯(化名),在上海楼市4月这波热闹的开盘潮中,手拿房票却并没有选到心仪的房子。

刘凯参与了上海浦东中粮前滩海景壹号的认筹。2018年3月下旬以来,上海批量供应新房预售证,尤其是一批高端豪宅项目纷纷入市,中粮前滩海景壹号就是其中之一。

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4月4日,中粮前滩海景壹号开始认筹,认筹金100万元,验资285万元。“在前滩,抢到就是拼人品。”刘凯之所以十分想买一套中粮前滩海景壹号,价格是最大的吸引因素。此次项目获批的单价约7.3万元/平方米,总价672万元起,而周边二手房的价格已经普遍达到了每平方米9万元以上。

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一二手房价格的倒挂,使得中粮前滩海景壹号创造了上海实施公证摇号开盘制度以来的最大认筹规模数。4月23日,该项目公正摇号,共计销售房源437套,有效认筹3127组,认筹数是房源数的7倍之高。

刘凯最终摇到的数字是89X号,这让他十分失望:“我问我的对口销售,对方告诉我第二天不用去现场选房了,因为这个数字肯定是买不上的。”

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4月24日,中粮前滩海景壹号正式选房,毫无意外地实现“日光”。前天已经宣告“出局”的刘凯,在一个购房人直播群里观看了选房现场:入场前根据认筹号码分区域审核材料,包括身份证、收据和登记证书,入场后给到每个人的选房时间仅有2分钟。当天下午,排队等候区外直接亮出了一块红色展板,上面是大大的“售罄”二字。

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中粮前滩海景壹号此次开盘之际,恰逢上海新房供应迎来了一波新高潮。上海中原地产的研究数据显示,仅4月16日至4月22日这一周,入市项目达到12个,供应面积达到55.4万平方米,环比增加463.5%,一周的供应量甚至超过今年来每个月的供应量。

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上海中原地产市场分析师卢文曦对经济观察报表示,这次集中放盘化解一部分供应“堰塞湖”的问题:“房企入市态度坚决。以往房企希望通过小批次多开盘达到涨价目的,但目前形势下对未来涨价不抱希望,相反希望一次性拿到预售证,早回笼资金。”

但短期来看,供应的增加并没有缓解新房市场的供需矛盾,包括中粮前滩海景壹号在内,近期上海市场推出的多个项目颇为抢手,认筹数远超过实际供应数,都成了名副其实的“日光盘”,其中大部分热销项目为高端豪宅项目。

4月10日,位于上海新天地的顶级豪宅翠湖天地正式摇号开盘,其获批的预售证价格约为125000元/平方米—196800元/平方米。翠湖天地推出118套房源,有385组认筹客户,当天清盘。

值得一提的是,根据上海市东方公证处公式的摇号名单显示,参与翠湖天地认筹的公司客户高达214组,占比55.6%。以公司的名义购房,可以规避上海的限购政策,但要求一次性付款,且需要承担较高的契税。

也是在同一天,位于上海九亭板块的虹桥象屿悦府开盘,推出586套房源,累计906组有效认筹客户,当天销售25亿元且售罄。该项目此次房源均价约为43730元/平方米。

4月17日,位于上海新江晚板块的信达泰禾上海院子开盘,推出房源376套,有效认筹客户611组,销售均价约为9.5万元/平方米,最低总价为一套700万元起,该项目开盘3小时即宣告售罄。

4月19日,大宁金茂府公证摇号,预售房源382套,共有751组有效认筹客户进入公证摇号环节。4月21日,大宁金茂府正式选房开盘,均价为9.38万元/平方米,房源总价在1500万元左右。据该项目销售人员透露,大宁金茂府开盘两小时即清盘,当天销售额达到了58亿元。

除此之外,据经济观察报记者不完全统计,近期万科海上传奇、万科金域澜湾、融创滨江壹号院等项目均实现“日光”。即便没有“日光”,大部分项目的去化情况都较为理想,例如总价在1500万元到5000万元的豪宅项目东外滩翡丽甲第,除6套顶复外的所有房源当日均告售罄。

卢文曦认为,日光盘频出现象是多方面的因素造成的:“四月以来开盘的去化都不错,市场信心有所恢复。此外,去年下半年以来供应不畅,市场积压一部分需求,而这些需求需要释放;最近入市项目(销售均价)都远低于市场预期,而且一二手倒挂也普遍,所以刺激需求释放。”

限价之下,上海此番获批的新房项目,包括大量豪宅项目,销售均价远低于市场预期,一二手房倒挂带来的价格刺激,成了最大的吸引力。大宁金茂府的相关营销人员直呼这最后一批房源是“白菜价”:“说真的,这个价格,不舍得卖。

”;保利翡丽甲第此次开盘单价约在8.4万元/平方米-11万元/平方米,这一价格和该项目2015年底的价格相仿甚至有所下降,网上房地产信息显示,彼时该项目的预售证单价约在8.8万元/平方米-14万元/平方米。此外,该项目的二手房源挂牌均价已经超过了11万元,也高于此次的开盘价格。

某种程度上,较低的价格也刺激了市场,一些原本没有购房需求的人也参与到抢房中。禾略咨询CEO郑永祥对经济观察报直言,一二手房倒挂造成的哄抢背后,“其实是投资性刚需,是泡沫。有多少人会买来自己住呢?”

一位要求匿名的大型央企上海公司营销负责人此前就对经济观察报表示:“其实限价激发了潜在的投资需求。”

据刘凯透露,此次购房过程中结识了较多的购房者,有一部分比例的客户是不久前匆匆卖掉自己的住房的,目的就是为了有资格抢到一套更加划算的限价新房。

卢文曦进一步表示,市场需求是有限的,日光盘频出后已经释放了一波,因此日光频出的现象并不会持续太久。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则强调,类似项目的入市,会带来市场预期的变化:“不排除部分二手房房东会加快抛售房产,进而积极认购此类一手房,所以实际上市场交易反而是比较不错的,这也是当前上海市场底部反弹的一个重要原因。”

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