买宅基地的风险 城里人购买农村宅基地的风险全解

2018-12-04 - 宅基地

随着城市化进程的加快,许多农民进城定居,急于将农村的房屋出卖变现。而一些城里人则希望在农村购置房屋作为休假消遣的好去处,还有人因买不起楼房,只得低价购买农村住宅,由此导致农村宅基地买卖合同纠纷日趋上升。

买宅基地的风险

来看一个案例:

老王是北京密云某村村民。1999年底,老王想将其名下的宅基地的地上房屋出售,经熟人介绍,老王与城里的居民老宋签订了房屋买卖协议,双方约定,老宋以10万元的价格购买老王所有的位于某村院落一处,包括四间北正房及三间东厢房。老宋支付房款后,老王将售卖房屋及院落交由老宋使用。

买宅基地的风险

2005年,因老王售卖的房屋被划入拆迁范围,老王遂找到老宋,以农村宅基地上房屋依法不能卖给居民为由,主张双方签订的房屋买卖合同无效,并要求老宋返还上述房屋及院落,遭到老宋拒绝。为此,老王将老宋诉至法院,请求法院确认合同无效,收回房产,并同意返还老宋已支付的房款10万元。

北京市密云区人民法院的法官王雪为您详解相关法律

老王和城里人老宋签订的宅基地买卖协议是否有效?

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。我国《土地管理法》第十条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

我国实行房地合一制度,老宋购买了老王所有的农村房产,不仅购买了宅基地上的房屋,还占用了相应的宅基地使用权,作为城镇居民与农民所签宅基地和房屋买卖合同应属无效合同。

关于房屋增值部分,老宋是否可以要求赔偿?

我国相关法律规定,无效的合同或者被撤销的合同没有法律约束力。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,对于老王和老宋之前签订的房屋买卖合同无效这个事情,老王和老宋两人都是具有过错的。六年间,交易房屋的价值肯定是有所上升的,加上现在面临拆迁,增值的价值还是很高的,那么由于房屋买卖合同无效对老宋造成的损失,老王是需要负担相应的赔偿的。

一般来说,这个损失就包括在购买同类房屋所需要负担的价格。至于本案中老宋可以要回多少钱、怎么来确定房屋增值部分的价值,如果在审理中发生争议,一般是需要通过司法鉴定来确定相关价值数额的。

老王卖掉自己的宅基地后,能不能再申请新的宅基地?

老王卖掉自己的宅基地后,是无权再申请新的宅基地的。我国《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,” “ 农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准 。”因此,农户在出卖宅基地使用权及地上房屋时,也应经过慎重考虑。

宅基地是分配所得,只能在农村集体经济组织成员之间转移,非本村村民是不可以购买村集体分配给本村村民的宅基地使用权的。

如果老王想要卖掉自己的宅基地上的房屋,只能出售给本集体经济组织内部的成员,一般来说就是本村村民,而且这个本村村民一定要是农民。如果居民属于城镇户口,是不能享有宅基地使用权的。

关于农村的宅基地买卖,有哪些提醒?

第一,买房人是不是无权处分。一般来说买房人都是一个人,经常就是这个家庭的户主,但农村宅基地上的房屋是属于家庭共有的,即便是本村的村民购买,还是建议查看涉案房屋的建房批示,让房屋的全部共有人都签字同意售卖,以免将引发纠纷。

第二,签订合同的时候,最好能够通过本村村委会,比如让村干部作为证明人在合同上签字。这个情况其实在农村房屋买卖过程中是比较常见的。在日后发生争议的时候,当时的情况可以通过第三方说清楚。而且,一般来说,通过村委会的房屋买卖协议很少会有无理反悔的情况发生。

第三,注意留存证据,比如房屋买卖合同等。很多纠纷都是房屋买卖很多年以后发生的,可能买卖合同中的当事人都已经去世了,那么子女在作为继承人参与诉讼的时候,经常会面临举证困难的情况。签订协议的时候,建议最好咨询当地的司法机关。现在各乡镇的司法所是为当地群众免费提供法律咨询的,经过专业人士的指导而拟定出的合同,引发争议的可能性会小很多。

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