房价调控升级 房价调控成数字游戏 新调控机制呼之欲出

2018-12-17 - 房价调控

4月12日,北京市房地产交易管理网的统计数据显示,今年3月,北京商品住房市场成交量持续回落,成交均价为每平方米19679元,环比2月下降了26.7%,同比下降了10.9%。据介绍,这是自2009年9月份以来,北京新建商品住房成交均价首次同比下降。

房价调控升级

然而,4月18日,国家统计局公布的数据显示:3月北京新建商品住宅价格指数环比2月持平,同比上涨6.2%。

一场房价调控再次成为一场“数字游戏”。要校正这种戏剧反差,唯有对调控机制进行调整。

数据打架背后

“乱”,上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭质疑说,“虽然统计局是价格指数,但数据采集于实际交易值,差距不应这么大吧?”

房价调控升级

北京市有关部门公布房价大降的数据后,一位业内人士说,“我们从一线城市调查回来,感觉房价没怎么降。”

“采样差别应不大,房价统计方式改革后,国家统计局的数据主要来自于各地交易中心,差别主要是统计方式,统计局是价格指数,比较复杂一些。”杨红旭说。

SOHO中国董事长潘石屹分析说,目前,不少地方的住建委、房管局都采取了限价政策,每一套房子的价格都到主管部门去批,这并不反映市场的价格。“这主要是地方政府为了达到中央政府的要求做出的效果。”潘石屹说。

北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示,北京出现首降也不奇怪。因为近期北京所批准的预售许可证多数为郊区普通住宅楼盘,而鲜有豪宅项目被批准入市。

混乱的房价统计信息背后,还包含着北京部分楼盘的“伪降”。记者调查发现,除了此前个别楼盘降价,北京绝大部分楼盘基本保持滞涨的状态。

以通州京洲世家为例。据媒体报道,该项目每平米直降6000元,3月前均价22000元/平米,现起价14300元/平方米,均价16000元/平方米,全款98折。但杨少锋透露,该楼盘从去年开始成交均价一直维持在16000元/平方米,实际并没有降价。

据亚豪机构调查数据显示,3月份北京新开盘项目除了远洋一方润园项目真正降价20%以外,其他项目均无价格松动;而4月份,北京仅领海朗文世家项目降价1000元/平方米,润枫欣尚比上一期开盘项目降低200元/平方米。

推盘难题

尽管房价仍处于“伪降”阶段,但不断加深的调控压力之下,目前绝大部分在售楼盘都遭遇着定价难题。开发商感受到空前压力。

北京中原调查数据显示:北京5月份预计将有41个项目开盘,5环外项目甚至占到了供应量的八成以上。但从统计数据来看,价格基本确定的项目仅有9个,而无法确定价格的达到了32个,占总项目数的近八成。

21世纪不动产集团市场发展中心副总裁林蕾和北京中原三级市场研究部研究总监张大伟都表示,开盘项目减少,显示出开发商对市场未来预期不甚乐观,定价出现困难。

准备5月开盘的润枫·领尚项目副总郑德强说,他们按照周边楼盘参考价格标准向建委上报了一个开盘价格,但也不知建委能否批复。该项目主推90平米左右小三居户型。“这些中小户型普通住宅产品,或许可以成为近期需求释放的主力。”郑德强说。今年计划推出15个项目的东亚新华地产,主要从户型、园林、配套、建筑质量、节能环保等方面提升产品品质,以高性价比增加吸引力。

远洋地产总裁李明对本报记者表示,今年一线和二线热点城市销售比重将比去年略有下降,非热点的二线城市和三线城市会上升。远洋地产今年就增加了非热点城市的销售比重。去年,远洋进入9个新的二三线城市,其中有8个承诺都要贡献销售额。

城市布局结构的调整,对支持今年远洋的业绩会有重大的帮助。李明同时表示,在资金层面,不仅是开发商开发贷受到空前压力,就连购房者按揭贷款也在遭受全面收紧的窘状。“销售完成还要个人住房信贷政策不能过于紧,这样才能够回收资金。”李明说。

新调控机制呼之欲出

李明认为,从目前的调控效果来看,可能还会有新的政策出台。李明的判断可能成真。种种迹象表明,一场被地方政府做成“文字游戏”的房价调控,使得中央正在酝酿新的调控机制。

住房和城乡建设部副部长齐骥4月17日在无锡表示,房价合不合理,最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方,需要抓紧听取群众意见,完善调控的目标。

4月19日,银监会主席刘明康在银监会2011年第二次经济金融形势通报会上称,要进一步强化房地产开发贷款的风险管理,不折不扣地落实房地产开发贷款名单式管理、在建工程抵押、贷款成数控制及售楼售地款封闭管理。开展新一轮的房地产贷款压力测试。

业内人士分析,这不排除国务院层面,专门针对已有省市调控政策的落实情况,出台新机制新方式新手段的可能。

据本报一项北京房价最新调查显示,88.5%的购房者感觉北京房价没降,只有8.3%的购房者感觉到北京房价降了。

杨红旭认为,国务院层面可能会进一步加强约谈问责,包括进一步细化问责内容、标准等。

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房价在经过去两年的上涨之后,已经完全脱离了居民收入的基本面。因此房价涨幅指标在这样的城市几乎毫无意义。上周,全国部分城市根据国八条一季度前出台房价调控目标的要求,陆续公布了今年的房价调控目标。截止3月24日,公布房价调控目标的城市除山西省的22个之外,其余还不到10个,大多数的房价目标涨幅与当地GDP增幅等挂钩。

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核心提示这样的调控“成效”,离真正的调控目标失之千里,和公众的期待更是越来越远。看来无论是中央的调控期望,还是所谓的民意,在地方政府那里都遇到了阻碍。6月14日,北京市房协公布数据显示,今年前5月,北京新建普通住房(包括保障房)成交均价为14127元,比去年全年的14847元下降了4.8。

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本报讯截至3月31日,全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中,有608个公布了年度新建住房价格控制目标,其中仅北京一市提出quot;新建普通住房价格与2010年相比稳中有降quot;。《人民日报》刊文分析,根本原因在于地方官员对降价无信心。600多个城市的房价调控目标,或以GDP和人均可支配收入涨幅为参照。

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温总理在政府工作报告中指出,过去五年,“政府坚持搞好房地产市场调控不动摇,遏制了房价过快上涨的势头”,对于不堪高房价之苦的普罗大众而言,可能并不赞同这句话。甚至有人说,国务院对房价“十年九调”,每次都是越调越高。。这样的判断的确反映了许多人的心理,但我认为它混淆了基本事实。房价并非屡调屡高,如果没有中央的调控政策。

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