相邻权和地役权的区别 从一起眺望权案例谈地役权与相邻权的区别

2018-12-07 - 相邻权

从一起眺望权案例谈地役权与相邻权的区别

    原告:张某,男,垦利县人。

被告:某房地产开发公司(以下简称“房产公司”),驻垦利县城。

张某因需购置住宅用房,于2006年10月份某日,到“房产公司”开发的某住宅花园相看住宅楼房。其间,张某看中了位于花园大门后第一排的一栋住宅,该房位于一楼最东头,东邻花园中心路,门前就是宽敞的花园大门。尤为重要也是张某最为看中的是,宣传图片及小区模型显示该房前面的大门内侧没有任何建筑物,住进去以后,在房间里就可以自由欣赏街前的景色。

相邻权和地役权的区别

张某向售楼人员说明了自己的真实意思,售楼人员也向其保证将来也不会增添新的建筑设施,为了这一点张某接受了相对价格不菲的条件,签订了购房协议,交付了首期房款。

2007年9月,张某交足房款住进去不久,发现“房产公司”在花园大门处搭起了脚手架,经了解得知,是要在大门内侧增建二层楼高的门楼。

这样一来,就挡住了张某欣赏街前美景的视线,也有违他购买此房的初衷。张某找到“房产公司”要求停止施工,“房产公司”认为在自己开发的小区内按照变更后的设计方案搞建设,与张某无关,张某无权阻拦其施工。双方相持不下,张某起诉到法院,要求“房产公司”停止施工,并支付违约金3.5万元。

    争议  对于本案的处理,存有三种不同的意见:

第一种意见认为,被告在规划区内建造花园大门,既没有妨碍原告权利的行使,也没有对原告构成侵权,与原告无关,原告的诉讼请求应当驳回。

第二种意见认为,原、被告之间属于相邻关系,被告擅自增建门楼的行为侵犯了原告向前方眺望的权利,应当承担停止侵权的责任。

第三种意见认为,原、被告之间通过合同的形式为原告设定的是一种他物权——地役权,被告违背合同约定,侵犯了原告所享有的地役权,原告除去能够要求被告承担违约责任之外,还有权要求被告承担停止侵权的物权侵权责任。

评析  本案原告张某在与“房产公司”签订房屋买卖合同时,向“房产公司”表示,自己之所以购买该处楼房,一个重要的原因就是看中宣传图片及小区模型显示这栋楼房虽然位于一层,但却是在花园大门后的第一排,花园大门内侧没有任何建筑设施,非常宽敞,有利于自己欣赏门前美景,也正因为如此,自己才接受了这个位置和这个价格。

“房产公司”知悉张某的这个意思后,也表示以后不会在该房前增添其他建筑设施。因此说,被告出示的宣传图片、小区模型以及原告的购买意图和被告的承诺都是该楼房买卖合同的内容,并已经生效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。

也就是说,原、被告双方通过商品房购买合同约定,原告所购楼房前的土地使用权虽然属于被告,但被告却不得擅自在此增建其他建筑设施而影响原告向前眺望。

如今,被告擅自加盖建筑设施,违背合同的约定,对原、被告设定的原告张某所享有的“眺望权”造成了损害,被告应当承担停止损害地役权的违约责任。

此案中的“眺望权”是地役权的一种具体形式。

地役权是指土地权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高,通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。

在我国,地役权是《物权法》所创设的法律制度,在此之前没有关于地役权的法律规定。我国《物权法》第一百五十六条第一款规定:“地役权人有权依照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。”地役权中的“役”就是使用的意思,如通行他人土地、由他人土地引水、禁止他人在其土地上建筑一定的建筑物等。

地役权所涉及的两块土地中,需要役使他人土地的地块称为需役地,供他人役使的地块则称为供役地。需役地的所有权人或者使用权人成为地役权人,地役权对他来说是一种权利;供役地的所有权人或者使用权人成为地役人,对他来说,地役权则是一种负担或义务。在本案中,张某是地役权人,“房产公司”则是地役人。

地役权是用益物权的一种,具有以下法律特征:

(1) 地役权是对他人所有或者使用的土地加以利用的用益物权,因此权利主体既可以是土地所有人,也可以是土地的使用人。我国《物权法》规定的地役权是以用益物权的形式出现的。由于我国的土地实行的是国家所有或者集体所有的形式,用益物权大都用于调整土地使用权人之间的关系,地役权也是如此。

因此,在使用权人不同而所有权人一致的两块土地上仍有设立地役权的必要。在我国,地役权人既包括土地所有权人,也包括土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人。

    (2) 地役权的客体通常是土地。我国的地役权客体不包括建筑物。当然并不一定是一块完整的土地,可以是一块土地中的一部分。

    (3) 地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的惯常效用之上的便利而设定的用益物权,如从他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。这里所谓的“便利”并不限于经济上或者财产价值上的方便利益,具有精神上或者感情上的利益也包括在内,如眺望地役权。

    (4) 地役权是依照双方当事人的合同而设定的一方当事人使用对方当事人土地的权利。由于地役权的内容超出了需役地的正常利用价值,提高了需役地的效益,从而对供役地所有权或使用权作出额外的限制,因此需要通过双方当事人的约定对两块土地的利用作出调节。

相邻关系与地役权的区别。

1. 对他人土地的利用程度不同

相邻关系中,提供便利的目的仅仅局限于对方生产、生活的必需,没有这种便利的提供,土地所有权或者使用权就无法正常利用,是对土地利用关系最低限度的调节;而地役权法律制度不再是为满足对他人土地最低限度的利用,而是在实现需役地惯常效用的基础上,进一步额外提高需役地的利用价值,没有供役地提供便利,需役地的权利也能够得到实现,只不过是不能实现需役地效益的增加,而且这个效益的增加是以增加供役地的负担为对价的。

2. 设立的渊源不同

相邻关系是依照法律规定而设立的,其本身不是一项独立的民事权利,而是属于所有权的内容。因此,相邻权行使的条件、方式、范围等都是法定的,不能依照当事人的意思而定。地役权是依照当事人之间的约定而设立的独立的用益物权。因此,地役权的行使范围、方式等都是由当事人协商确定。

3. 对土地位置要求不同

无论是相邻权还是地役权,都涉及两块土地,但二者对这两块土地的位置关系要求是不同的。在相邻权中,是以两块土地相邻为前提的,因此,两块位置上紧密相邻的土地才有可能产生相邻权关系。而在地役权中的两块土地并不一定紧密相连,中间即使有第三人土地的两块土地之间也有可能产生地役权关系。

4. 经济效益不同

相邻权是一种法定权利,是基于所有权价值实现而产生的最为基本的、最低限度的要求关系,是维持所有权的本质而所必需的,是所有权的延伸,本质上仍属所有权,具有效力,通常情况下,权利人无需支付对价,都是无偿的。地役权是否有偿依赖于当事人的约定。

需役地的所有权或者使用权在正常行使的情况下,为了增加其利用价值而设立地役权,地役权人支付一定的对价也符合效益原则,因此,地役权一般是有偿的,但也有排除当事人之间出于对感情或者其他因素的考虑,而约定为无偿。总之,是否有偿由当事人自由选择。

5. 法律效力不同

由于相邻权本质上仍然是所有权,其依附于土地本身,因此相邻权因土地的存在而固定地、长久地存在下去,而且对世人都有天然的对抗性。而地役权的设立源自于当事人约定,根据合同的相对性原理,其效力仅在相对人之间产生。其是否能够对社会上的其他主体产生约束力,依赖于当事人是否以登记的方式将地役权的相关事项公之于众,只有登记的地役权才能够产生对抗第三人的效力。而登记与否取决于当事人的意思。

本案中,被告增添建筑设施的行为,并没有为原告行使其不动产使用权造成障碍,其所要行使的“眺望权”不属于不动产间最低限度的范围,也就是说并非实现其不动产权的必须,而是为了促使原告在实现最低限度的不动产之上,为了进一步提高其不动产的利用价值,而通过合同的形式约束被告行使其不动产权。

因此,本案中原告所主张和享有的眺望权是地役权,而并非相邻权,被告违背约定擅自在其大门内侧增添建筑设施,损害了原告的地役权,原告可以直接提起地役权受损害的请求。

问题的提出:A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地,并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B,A与B曾于1994年5月订立一项书面合同,约定:B在20年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑,以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。

为此,A每年向B支付10万,以作为补偿。合同生效后1年,B因经营不善便将其房屋全部转让给C。在与C订立合同时,B未向C提及其与A的协议,C购买到该房屋以后拆掉该房屋,并欲兴建一幢五层楼的旅馆,该旅馆与A酒店相距约200米。

A得知这一情况后,立即找B和C交涉,请求C停止兴建旅馆,遭到拒绝;A便在法院提起诉讼,请求法院责令C停止兴建旅馆,请求确认B与C之间转让商店的合同无效,并要求B赔偿损失。

就上举例而言,其所涉及的基本法律问题有四:1.C兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权?2.A与B的合同属于什么性质?是否设定了地役权?3.B与C的转让协议是否有效?4.A是否有权请求C停止兴建旅馆?为解决这些问题,首先要探究相邻权与地役权的表现特征和成立条件,以及两者适用范围等问题。

一、相邻人或使用人,在行使不动产的所有权或使用权时,因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。而在此关系中权利得以延伸的一方,即被认为拥有相邻权,易言之,相邻权或使用权的延伸效力。一方相邻权的行使,同时构成对他方所有权或使用权的限制,故有台湾学者将相邻关系称为“私益上所有权之限制”。

这种限制的内容在法律上都以例举的形式一一明示,当事人也只有在法律例举的范围内承担义务。法律规定这种以下几个方面:第一,须在两个或两个以上的权利主体之间,相邻关系的主体必须是不动产的所有人或使用人。

第二,相邻关系的发生必须以不动产的互相毗邻为前提。所谓毗邻,主要是指不动产在地理位置上相邻,包括两种情况:一种是不动产之间相连接,另一种是某种自然条件下,对不动产的利用与其他不动产相联系。

“只要一方行使不动产所有权或使用权影响到另一方的利益或必须对对方提供某种方便,均构成毗邻,产生法律规定的相邻关系。”第三,相邻关系的客体是行使不动产的所有权或使用权所体现的财产利益和其他利益。

这里的“其他利益”主要指不动产所有人或使用人的人身利益,如相邻人在排放废水,废气、废渣时可能对他人人身权利造成的损害。根据我国《民法通则》第83条和有关的司法解释,我国现行法律确认的相邻关系包括以下内容:(一)相邻土地使用关系;二)相邻防险关系;(三)相邻环境保护关系;(四)相邻用水排水关系;(五)相邻土地通行关系;(六)相邻财产改造、通风、采光关系在了解相邻权的构成要件和所包含的内容之后,我们对相邻权应有两点根本认识:第一,相邻权关系只能发生在相邻不动产主体之间,而不像其他物权那样是对世权,可以产生对抗第三人的效力。

第二,法律所设定的相邻权关系多与不动产所有人或使用人的生产、生活及安全问题密切相关,并且有不可缺少的最基本意义,换言之,相邻权是法律维护所有权或使用权这类基本物权的最低限度保障。二、地役权地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。

其中,提供便利的土地为供役地,接受便利的土地为需役地。地役权有以下独立的法律特征:(一)地役权是使用他人土地的独立物权。地役权的客体是土地,并且该土地属于他人所有或使用。

由于地役权的内容在于此土地供彼土地之役,因而地役权的成立,必须供役地和需役地的存在为前提。另外,地役权不限于需役权所有人与供役权所有人的关系,供役地的地上权人、承租人、典权人等也应受地役权的约束。这正体现了地役权为独立物权的对世性。

(二)地役权是为自己土地便利的权利。所谓土地的便利,应注意两个问题:1、不能以地役权人的个人便利作为地役权的内容,如狩猎、散步而使用他人的土地则不属于地役权。2、便利包括供役地对需役地提供利用土地的方便而相宜的经济利益(如排灌)和精神利益(如眺望)两类。

(三)地役权是根据当事人的自由协商约定而产生,不是法律上必须负担的义务。自然关于地役权的约定不得违反法律、法规及社会公序良俗。

(四)地役权是有从属性和不可分性。地役权的成立必须是需役地和供役地同时存在,地役权虽然是一种独立的他物权,并非需役地所有权或使用权的扩张,但它仍应当与需役地分离而让与。2、地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的,例如,不得以地役权出租或设置抵押。

地役权的不可分性表明了它是一种不可分割的权利。即地役不得被分割成两个以上的权利,也不得使其部分权利消灭。如果需役地被分割时其地役权各部分的利益继续存在;如果供役地被分割时,地役权就其各部分权利依然存续。

例如甲乙二人共有一土地,而在丙的土地上取得地役权。此项共有土地被分割,甲、乙各取得部分的单独使用权,而该地役权,仍为各部分的利益而存续,甲乙各得行使其权利。又如丙划分其土地的一部,让与他人,但该人所受让的土地,对于甲乙的地役权仍须负担。

三、相邻权与地役权的比较根据以上分析,笔者认为相邻权与地役权存在以下不同:(一)两者权利性质不同。相邻权是根据法律直接规定而确定,是所有权的延伸。地役权则是依当事人之间的设立地役权合同而发生,属他物权范畴。

(二)两者适用的范围不同。相邻权适用的范围既包括土地毗邻关系,又包括建筑物毗邻,及建筑物内部区域的毗邻关系。地役权只适用于土地之间的利用关系。(三)两者的权利要求程度不同。相邻权作为法定权利,所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求。

地役权作为约定权利,反映对自己土地提供约定的便利要求,自然在对他人土地利用权能上比相邻权有较大扩展。(四)权利义务的主体范围不同。相邻权的权利、义务主体的都是特定的,只能在相邻不动产主体之间产生,地役权是一个独产的用益物权,具有物权对世性的特征,故其义务主体是不特定的。

(五)两者权利发生的前提条件不同。相邻权必须以相互毗邻的不动产为前提,地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度,有时即使两地并不相连,但只要有事实上的利用需要也可以设定地役权。

另外,相邻权的行使一般是无偿要求相邻方履行义务,地役权的设定往往是有偿的。综上所述,我们认为相邻权与地役权是两个即有共性又有个性的民事权利。由于我们现行法律没有规定的地役权,故在实践中本属地役权的问题往往被认为是相邻权问题。

四、本案的分析我们运用相邻权和地役权的有关原理对本案涉及的问题进行分析。(一)C兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权?我国有人认为眺望妨害也属于相邻关系的内容问题,相邻权所涉及的都是当事人最基本的法律必须维护的生活、生产或安全利益,如通风、通行、用水等基本权利,也就是说如果没有此项权利,可能导致当事人利用不动产的障碍或对自己的基本人身权利造成损害。

对于眺望来说则不属于当事人生活、生产中心不可少的利益。易言之,法律无需以眺望为由而要求一方向田比邻的另一方提供便利,或接受限制。

正因如此,我国法律并没有将眺望纳入相邻关系调整范围。德国、我国台湾地区民法也同样如此认为。在本案中,C兴建五层楼的旅馆相距A酒店有200米,故而也不会影响A酒店的通风和采光问题。

因此,C旅馆的兴建可能会影响A酒店旅客的眺望,但并不构成对A酒店相邻权的侵犯。(二)A与B的协议属于什么性质?由于在现实中相邻的土地所有人或使用人之间就如何处理相邻关系问题,常常需要进行协商,我国法律并不排斥协商的相邻关系内容,如相邻两方对共墙的维护协议等,但应明确的是这类约定只能是法定相邻的补充,协议的内容不得违背相邻权的基本内涵。

因此,这种协议仍然是依法产生而不是单纯依当事人的意志产生。

如果当事人纯粹根据相互的协议而设定的以土地为基础的提供便利的权利义务,那么此协议产生的权利则应该是地役权。在本案中,根据我们前面的分析可知眺望不可能成为相邻的内容之一,因此,我们可以确定A与B之间不是相邻关系。

但是,他们的协议设定地役权了吗?答案也是否定的,因为地役权是一种独立的物权,这种权利的设定根据不动产物权的公示原则,应当以登记为要件,即只能经过登记,地役权才能算成立。A与B的协议虽存在设立地役权的意图,但因欠缺登记要件而没有能真正设立地役权。

三)B与C的转让协议是否有效?A与B之间虽然订立了旨在高定地役权的合同,该合同并对B处分商店的权利作出限制,即规定B在20年内不得拆除该商店,并兴建高层建筑。但是,这只是A与B之间的合同义务问题,而且此合同责任从根本上来说并未改善B商店的归属问题,即B对商店仍享有所有权,因此,B仍有权向C转让其商店。

(四)A是否有权请求C停止兴建五层楼的旅馆?如前所述,地役权只有在登记后才能成立,从具有公示作用,产生对抗第三人的效力。

本案中,A与B协议中是有设定地役权的内容,但因未登记,只成就了A对B的债权,而没有成就A对B土地的物权——地役权。所以,它不可能对第三人C产生拘束力。A可以基于B违反合同约定出卖商店而导致合同中A的利益(眺望权)将受到损害,请求B承担违约责任,而不能要求第三人C停止兴建旅馆,也就是说,A无权以其与B订立的合同中取得的权利对抗C。

五、建立我国地役权制度的意义

从以上的讨论和案件分析中,我们更加明晰了相邻权与地役权在理论和实践意义上的差别。由于我国并没有地役权制度,当事人对他人土地的利用不能得到相应的保障,也导致实践中出现此类纠纷不易解决。因此,建立完善的地役权制度对物权制度有着积极的社会与经济意义。

(一)建立完善的地役权制度,将内容明文规定下来,符合物权法定主义的原则,有利于当事人进行选择  ,也起到了公示的目的,以维护交易安全和保护第三人的利益。

(二)建立完善的地役权制度,也利于人们将地役权与相邻权区分开来,使人们知道在哪些情形下不必取得毗邻人的同意而当然地利用毗邻人的不动产,而在哪些情形下则必须征得他方地地所有人或使用人同意与他人签订合同及设定地役权,才能利用他人土地,从而避免或减少相邻纠纷的发生。

(三)地役权制度有利于鼓励人们对自己土地的有效利用和维护;并且设立地投权往往都是有偿的,因此,地役权的设立有益于提高土地的利用价值和促进经济发展。

【案情】 2000年11月,某村民委员会将448.8平方米集体土地使用权分为三股分别转让给原告易某和被告黄某以及另一邓某用作建房使用。因转让给原、被告的土地相邻,且转让给被告的土地另一侧有通行道路,村委会在与被告签订转让协议时便约定,被告在以后建房时应在后墙留1.

3米作为原、被告的公共通道,双方签订转让的面积包括该1.3米的通道面积。后被告在建房过程中,亦留出了1.3米作为公共通道。但后来被告房屋竣工不久,被告却以该通道系自己购买为由在该通道上安装铁门,并在该通道上建一卫生间,致使原告无法从此通行。

为此,双方发生纠纷。原告诉至法院,要求被告拆除建造在双方共同通道上的卫生间、铁门,不得阻止其出入。

【争议】 第一种意见认为,村委会要求被告留出的1.3米通道己包括在转让的土地面积中,村委会非城市规划部门,且城建部门未在被告后墙规划公共通道,故村委会在转让土地使用权给被告时,要求被告在此留一通道供原、被告出入,是对被告行使土地使用权的侵权行为,属于无效的法律行为,被告在自己购买的土地上建造卫生间、安装铁门属合法行为,是合理行使使用权,对原告不构成侵权,故应驳回原告诉请。

第二种意见认为,村委会与被告签订的土地转让协议,属于合法民事法律行为,应依法受法律保护,被告在通道上安装铁门、建卫生间阻碍原告出入,是对原告的侵权,对于原告的诉请,应依法予以支持。

【管析】 笔者同意第二种意见。本案的焦点在于如何定性,定性准确后判决才会柳暗花明。

首先笔者认为本案不属于相邻关系纠纷。相邻关系是指相邻不动产的所有人和使用人之间对不动产进行使用时,彼此间给予便利或者接受限制而产生的权利义务关系。相邻关系不是一种独立的物权类型,是不动产所有权的当然内容,是不动产所有权内容的当然扩张或限制,是基于法律的直接规定而产生的。

在本案中,村委会与被告约定留1.3米作为通道只是对以后原告通行“便利”的约定,原告出入并非只有该一条通道可行。

且该通道并不属于历史形成。因此这并不适应不动产所有权内容的当然扩张或限制,故不属于相邻关系纠纷。 其次笔者认为该案应定性为地役权纠纷。理由如下:地役权是不动产所有人或使用人之间越出法律赋予的当然权益范围之外,基于合同关系产生的,是一种独立的用益物权类型。

在本案中,村委会与被告签订的的土地转让协议,约定留出1.3米作为公共通道,这是双方对以后原告通行便利的约定,在该种情况下地役权随即产生。

是基于合同关系产生的。被告享有使用权的土地为供役地,原告享有使用权的土地为需役地。村委会将被告相邻的土地使用权转让给原告后,根据《物权法》第一百六十六条之规定,需役地以及需役地上的土地承包经营权,建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。

因此,原告在取得该土地使用权的同时也依法享有地役权,因此被告在该公共通道上建卫生间、安装铁门不让原告通行是对原告地役权的侵犯,属于侵权行为,原告要求被告将建造在该通道上的铁门、卫生间拆除,其请求于法有据,依法应予支持。

[案情介绍]甲房地产公司从他人手中购得土地一块,以“观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙,双方协议约定:乙在20年内不得在该处兴建高层建筑,为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。

协议签订一年后学校迁址,将学校土地和房屋全部转让给丙房地产公司,乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。甲得知后要求丙立即停止兴建,遭到拒绝便向法院提起诉讼,请求确认乙与丙之间转让土地合同无效,并要求赔偿损失。

[点评]《物权法》第一百五十八条规定,“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。”本案中甲房地产公司与乙学校之间虽然根据合同已经设立了地役权,但没有进行登记,因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力,所以甲不能要求丙承担自己遭受损失的责任,而只能向乙追究赔偿责任(甲与乙之间的合同仍然有效)。

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相邻权是因为双方当事人相邻关系存在而产生的权利,地役权是当事人通过合同约定的权利。那么,在法律上来说,相邻权与地役权区别是怎样的呢?今天,华律网小编整理了以下内容为您答疑解惑,希望对您有所帮助。一、相邻权与地役权性质不同。严格地说,相邻权不是一种独立的民事权利,更不是一种独立的物权类型,其本质是不动产所有权或用益物权的扩张。

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地役权与相邻权的关系非常密切,二者很容易相混淆,可以通过比较分析来加以区别。所谓地役权,是指为使用自己土地的方便与利益而使用他人土地的权利,是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。在地役权法律关系中,因使用他人土地而获便利的土地为需役地,为他人土地的便利而被使用的土地为供役地。传统民法上的地役权关系发生在土地所有人之间。

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相邻权的具体情形,关于这个问题华律网小编为你整理了一下关于这问题的资料,如果你想知道关于相邻权的具体情形这个问题,如果你想知道,请跟着小编一起往看吧,马上为你解答,跟上华律网小编的步伐一起往下看吧。一、通行、通道相邻权关于相邻通行权,应注意两点:(1)相邻通行权的主张必须以确有必要为前提。也就是说,只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制。

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