房价调控的好处 房价调控效果显著 真相却令人崩溃!

2018-12-17 - 房价调控

“我要崩溃了……!我想象中的买房是我趾高气昂走进售楼中心,然后一大波人围着我给我介绍各种户型,而我还一副我是上帝的架势。而现实是,我得像那些大爷大妈们去超市为了抢一份特价蔬菜促销一样,拼命的往前挤,而且还没选上房!太残酷了,我要回农村建别墅去……”

房价调控的好处

从年初开始,各地纷纷出台“限购”、“限贷”政策,房价同比下跌、房价暴跌、直降3万等消息不绝于耳,为什么还会出现这样的情况呢?房价究竟如何了?

一、70座城市新房同比都没有下降,二手房仅锦州和大理下降。

房价调控的好处

尽管政府在大力调控,但是现实依然有些残酷。根据最新的消息,我国7月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落,14个城市新建商品住宅价格环比下降或持平。

从同环比数据来看,总体上呈现了增幅继续收窄的态势。从房价涨跌城市数量来看,上涨的城市数量有所减少,而下跌的城市数量有所增加。

房价调控的好处

然而,真相就是房价上涨的幅度在下降,房价下跌只是环比下跌——也就是说与同年上个月比房价在下跌。从国家统计局近期发布的2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据来看,与去年同期相比(今年7月与去年7月相比),新建住宅和新建商品住宅价格下降了的城市没有!二手房下降的仅有两个——锦州和大理!分别下降0.7%和0.4%!

房价调控的好处

而官方的说法是调控效果显著!所以说政府出台如此严苛的限贷、限购政策,甚至不惜“误伤”刚需一族,其目的之一就是给公众一个交代,或者说一个表态,说得再露骨一点,就是作秀——这无可厚非,政治需要作秀。当然更重要的还是政府的职责所在,他需要优化产业结构,稳定畸形的市场和引导经济走向“正途”,但是房价要下降到我们期待的程度,还需要非常耐心的等待。

二、各地房价如何?

北上广深我们就不说了,不管将不降,基数就在那里。可以关注一些热门的二线城市和更接地气的省会城市——直接上图。

知道你们买不起后,长租公寓又如雨后春笋般冒了出来,然而状况并没有好转,你的收入都要进入房东腰包了。

三、房价需求依然在那里,不说上升,但肯定没有下降

后知后觉的刚需族太多了,一直在等待房价下降再出手的也太多了,所以刚需群体目前依然庞大。尤其是调控出台后,刚需族也被限制在外,积累了这么久的购房群体已经逐渐庞大,这就像大坝一样,一旦开闸,买房人必将如过江之鲫,一般包括:

刚需——无论是本地还是外地,结婚成家后需要另外组建家庭,所以要买房子。外地的更是需要,虽然现在政策放松了,但是户口依然决定你享受更为优势的资源和更为便捷的生活。

学区房依然受到热捧——一切都是为了孩子,为了下一代,深深感受到教育重要性的年轻父母们都不愿意孩子输在起跑线,在学区房面前,他们拿出了豁出去拼了的气势。

买房子带小孩——这一般是本地人,当了爷爷奶奶后,买房就近照顾孙子孙女,因为儿子儿媳要上班。

小户换大户——放开二胎后,小房子不够住,因此需要换大户型。

因此,从需求来看还是很旺盛,但是供应如何我并不清楚,只是从新闻中看到政府通知房企要抓紧去库存,不要“捂盘”。从这里可以看出,库存还是有,但是开发商们都收着掖着呢!除了一些个别的过冷城市,一般都还是乐观情绪居上。

四、租售同权是不是逗你玩?

这个政策出台后,就引发了一些疑问和网友热议:

1、某些"好学校”周边房租会不会涨?

观点1:会啊!买不起房但符合条件的人肯定都打破头去抢周围的租房啊!房东会坐地起价啊!房租付出的成本肯定比买房成本小多了。

观点2:不一定!房租水平是受收入水平制约的,你收入都没涨的情况下,房租能涨到哪儿去?

2、房价(尤其是学X房)会不会降?

观点1:会啊!原来买老破小学X房,都是为了让孩子获得更好的教育,现在不用了,卖方市场变买方市场!业主卖不出去自然降价!

观点2:不降反升!因为如果房租涨了,那么就会导致大家越来越租不起,还不如买房,这时又抬高了房价,陷入死循环。

观点3:不会,但保持稳定。因为买房和租房除了教育资源的不同,其实还是有生活品质等差异的,中国租房市场相对国外仍很不成熟,中国人能选择买房绝不会选择租房。“租售同权”只会分解一部分本身买不起房但符合条件的人群需求,而能买得起学X房的人还是会买学X房,不买学X房也会买别的房子,说来说去房价不会有啥变化。

“租售同权”是否真的会带来改变?我引用一下经济学家马光远的观点:

“租售同权”这个政策加上标点符合只有33个字:“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。”没有任何操作性可言,而魔鬼恰好是在细节里。即使不看政策的具体内容,也知道这只是一个看上去很美,而真正操作起来根本不可能实现的政策。

原因只有一个,那就是优质教育资源的供应相对于需求,将长期处于稀缺的状况,在优质教育资源稀缺的情况下,要实现真正的租售同权,操作难度之大,超乎想象,这是一个基本常识,根本无需我去做太多的论证。

然而,当我看到诸如一些“楼市重磅炸弹来了”等吸引眼球的标题的时候,我觉得我有义务告诉大家:所有说得太美好的事物,短期内都是很难实现的。

文中的“符合条件的承租人”究竟什么样的承租人符合条件,需要什么样的条件,这里面大有名堂,如果最后细化了,也和当初的规定会面目全非。坦率而言,这样的政策在没有优质教育资源的地区好办,但一旦某个片区有优质教育资源,几乎不可能实行。如果真的一体对待推行,最后只有通过抓阄来决定谁能上学了。在不考虑各种特殊通道的情况下,这个政策不一定使得学区房房价下跌,倒很有可能使得优质教育资源所在地区的房租再次暴涨。

所以“租售同权”很有可能真的是“逗你玩”,不要太认真。

五、内房股为何还在集体暴涨?

昨日,内房股集体暴涨,一部分原因是内房股中期业绩喜讯频频,净利增幅大超预期:

融创中国发布盈利预告,预计截至2017年6月30日止6个月未经审核的收入较去年同期增长约25%左右,毛利较去年同期增长约80%左右,公司拥有人应占溢利为去年同期的约15倍以上。

中国海外发展昨日同时发布2017年上半年业绩,公司实现收入872亿港元,同比增长3.5%,净利润216.5亿港元,同比增长25.2%。

今年以来,内房股在港股市场上表现勇猛,牛股频出。据同花顺统计,中国恒大、众安地产今年以来涨幅分别达355.49%、310.94%,融创中国的年内涨幅也达到205.93%,万达酒店发展、龙光地产、碧桂园、雅居乐集团、龙湖地产等的涨幅也均超过1倍。

总结一下,主要还是因为这些地产公司利润丰厚、收入可观,在这样的情况下,资本依然踊跃投入也是正常。而在如此严格的调控下,地产行业依然火爆就显得不太正常了,但是又能怎样呢?返回搜狐,查看更多

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作者:伍戈,华融证券首席经济学家,中国首席经济学家论坛理事,曾长期供职于中国人民银行货币政策部门,并在国际货币基金组织(华盛顿)担任经济学家。詹硕,华融证券实习研究员,北京大学光华管理学院博士生。核心观点:1.研究房价及其调控的思路可谓千头万绪,但从全球视角来看,中国房地产市场最具特殊性的主体似是政府本身:它既是土地市场的唯一供给者。

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