铜陵房价限价 一组图告诉你 铜陵房价大跌可能性到底有多大?

2018-01-28 - 铜陵房价

近日,金融层面已经接着各地限购限价开始了第二轮调控。凤凰财经发表了经济学家李迅雷最新言论《一组图告诉你 房价大跌可能性到底有多大?》,作者认为,合肥、厦门、郑州等二线城市的房价上涨更多体现为人口现象(大城市化),北京和上海这两个一线城市房价上涨,则更多体现为货币(储蓄、理财产品及信贷等)向一线城市集中。

铜陵房价限价

从全国房地产市场整体看,并不存在严重的泡沫,因为居民的房贷余额占住宅总市值比重大约为20%左右。房地产开发投资增速的拐点是在2010年,一直回落至2015年的1%;2016年或成为房地产销售额的最高点。

以下为其中观点摘要:

铜陵房价限价

全国各地楼市限购令再升级

❶ 楼市调控第二波

——杭州、武汉、深圳、南京升级调控政策

11月14日晚间,武汉市住房保障和房屋管理局官网发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》。要求在10个主城区范围内,本市户籍家庭禁止购买第三套住房、首套和二套房最低比例分别为30%和50%(非商品房二套房首付70%)。

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同日,深圳也调整住房公积金贷款首付比例,如公积金缴存职工家庭名下在深圳无房,使用购基金贷款首套房首付比例最低为30%;有一套住房时,使用公积金再次购房首付比例不低于70%。

此外,南京也发布了《市房产交易中心四项措施严格落实调控新政力促南京房地产市场健康发展》,从宣传调控政策、加快新盘上市、加强资格审查、强化市场监管四项措施严格落实调控新政,力促南京房地产市场健康发展。

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而据杭州官方微博“杭州发布”消息,11月10日起,实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。

❷ 明年经济仍然处于低迷之中

房价上涨主要体现为货币现象,不仅是指货币膨胀导致资产荒,从而引发房价上涨;同时还反过来,由于房价上涨导致土地价格上涨,于是土地和房屋作为银行信贷的抵押物,也参与了货币创造活动,因此,房价上涨与货币膨胀之间其实是互为因果的。此外,居民购房加杠杆,也进一步强化了资金推动房价的力量。

所以,我们所谓的经济复苏,基本上是被地产推动的假象,顶多算个海市蜃楼,上面已经意识到了这种可怕的金融风险,两次提到重点抑制资产泡沫,防范金融风险,一行三会赶紧给房地产断电,可以预见未来几个月住房贷款必然会骤然下降,房地产投资也会快速掉头向下,这种急刹车给经济带来的负面作用,很有可能会令复苏中断。

再加上国际货币环境收缩,全年M2估计会远低于13%的目标,央行已经没有印钞的锚了,所以货币跟随收缩已经是个大概率事件。明年的经济仍然会处于低迷之中。

房价大跌,可能性到底有多大?

中国的这一比例从1960 年时的7.9%提高到了2014 年的23.2%,和发达国家相比还有很大提升空间。

图1:部分国家的大城市化率(2014年)

❷ 中国人口集聚现象

统计局数据反映了中国人口集聚的现象,如房价涨幅较大的城市基本上都位于经济发达地区。

据国家统计局9月公布的数据,与去年同期相比,70个大中城市新建住宅涨幅超过5%的为少数,只有29个城市。涨幅超过10%的更少,只有19个城市,且均分布在四大经济发达地区:京津冀地区、长三角地区、珠三角地区、中部城市集群(武汉、长沙、郑州)。

图2:2000-2015年部分二线城市人口变化(%)

从这一轮楼市上涨过程中,合肥、厦门、郑州的房价上涨更多体现为大城市化(人口现象),南京则有补涨成分,贵阳作为西部地区的省会城市,尽管人口净流入,但周边地区居民的收入水平偏低,房价难涨。

❸ 2010年之后房价上涨主要为货币现象

从2010年之后开始的第二轮房价上涨主要体现为货币现象。2010年之前中国经济增速基本处在上升通道中,2011年经济开始下行,一直延续至今,但是货币增速依然较高。

统计局公布的2011年我国居民可支配总收入约为19.65万亿,同时又可推算出08-11三年居民可支配收入(抽样调查)累计涨幅为51%,则2011年的实际居民可支配总收入可能达到27.54万亿,即被低估了7.89万亿(详见拙作《中国经济结构存在误判》)。被低估的主要是高收入群体,因为可支配收入数据的获得,是通过抽样调查获得,而高收入群体不大可能如实报告他们的实际收入,因他们的灰色收入较多。

图3:居民可支配收入(万亿元)

同时,居民通过加杠杆方式购房也是导致房价上涨的一大因素。2013年以来居民加杠杆购房比例明显增加,这也可以从图4看到。新增居民购房贷款占新建住宅销售额的比重逐年上升,从2011年的不足20%,至2015年的34%,至今年上半年已经达到54%,反映了居民投资加杠杆,但总体杠杆率水平并不算高。

图4: 居民房地产投资加杠杆明显

楼市泡沫仍在可控范围内

从目前来看,房价即便出现了下跌,也没有大跌的基础,更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区,大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨,即便上涨幅度在5%左右的地区,也是跑输GDP的。

从政府调控的目标看,所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给,其目的是为了抑制房价过快上涨。因此,在经济稳增长的大目标下,政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨,故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。

❷ 房价拐点:短期显现,长期未现

房价涨幅与M2增长比较一致,但未必为简单因果关系——货币超发导致房价上涨,而是互为因果关系,即房价上涨后又会创造了信贷。从这个角度来讲,两者互相影响。而且,我们很难断定2020年之前M2增速会大幅回落,毕竟GDP增速目标要维持在6.5%以上,M2增速就得维持在10%以上。

今年是房价上涨的又一高点,今后房价涨幅将趋缓,原因也在于M2增速或将走平。此外,政府的房地产政策也会收紧,房价最终还得取决于基本面,即人口因素和货币因素。

图5:房价涨幅与M2增长

本轮房价上涨始于2015年,房价涨幅与存款增速高度相关。由于2015年政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,但目前北上深的存款增速基本归零,意味着流动性拐点已经出现。所以,北京、深圳和上海的房价最近应该会略有回落。

图6、图7 :三地GDP增速、房价涨幅及存款增速

从长期来讲,房地产开发投资增速在2010年达到33%后,就已经见顶了。虽然现在房价还是处在上升通道中,但是投资增速回落是大趋势,不可改变。这个拐点一旦出现,标志着房地产周期已处在下行段的大趋势中。

回顾历史有助于发现趋势的转折点:如中国的粗钢产量增速拐点发生在2005年,房地产开发投资增速的拐点在2010年。随着居民购房加杠杆的增速下降,或许2016年会成为房地产销售额的最高点,这可以比照2015年A股的年交易总额和换手率,其中交易额达到历史最高点,换手率也是20年来的最高点,估计今后很难超越这一水平了。

图8:房地产投资增速

最后,小编有话说

总之,作者认为在这一轮房地产的调控中,房价应该会有所回落,但不会大跌。不过,房地产的销售额会出现比较明显的回落,风险则会不断地消解。今后随着GDP和M2的增速不断上升,居民的收入水平继续提高,如果房地产调控政策执行顺利,则房地产价格偏高问题可能会慢慢钝化。

不过,由于中国在过去20年中,只是经历了房价和土地价格不断上涨的过程,也就是没有经历过完整的房地产周期,故对于未来房价将如何演变确实很难判断。

假如这一轮楼市泡沫由于政策调控而不破,并在今后很长一段时间内小幅波动,但货币超发却仍会延续,从而实现以时间换空间,引发房价在几年之后又出现新一轮上涨,最终会由于经济结构的进一步扭曲而导致泡沫破灭?

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