房价跌货币贬值 灼见丨930新政两周年 房价跌了吗?

2019-02-27 - 房价跌

[摘要]调控第一年房价增幅并没有明显收窄,但是到了2018年其实收窄态势还是很明显的。

腾讯财经《灼见》特约作者 严跃进(易居研究院智库中心研究总监)

当前房地产市场进入了一个微妙时期。两年前,也就是2016年9月30日,全国各大城市密集出台了楼市收紧政策,即“930新政”。回顾这两年的政策演变和市场走势,尤其是房价的走势,显然很关键。这也是房地产市场回顾、反思、调整、再回顾的逻辑所在。

房价跌货币贬值

2016年9月30日,北京市住建委等部门出台了房地产调控政策,即《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。此次政策规定,购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

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对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

北京政策被认为是“930新政”的重要代表,当然在9月上旬和中旬,很多城市就已经出现了很多收紧调控的政策内容。而北京政策具有信号意义,更多城市随后加入到了调控的大军中,其对于房地产市场的走势有较为明显的影响。

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而在这两年期间,全国房地产市场的基调基本上以从紧为主。尤其是在限购限贷等政策出台的基础上,限售、住房备案价格管控等政策也密集出台,其对于房地产市场是有较为明显的管控效应的。在2017年十九大召开的前后期间,房地产政策环境更是异常严厉。

而到了2018年,政策收紧重心进入到三四线城市,同时部分城市也进行了政策打补丁的内容。比如说针对公司购房和摇号购房等方面,各地出台了很多创新内容,此类内容发挥了较好的市场调控效应。而到了2018年下半年,各地政策出现新动向,即更加强调房地产市场的规范运作。类似规范,主要侧重对五类市场主体的严查,包括开发商、代理商、中介机构、广告商和购房者。对于此类市场参与主体的管控,有助于市场公平交易和价格稳定。

房地产政策的调控效应,可以从房价的走势做判断。而且本身大家对于房地产市场的走向,也多半是从价格方面入手的。所以观察这两年房价的走势是有积极意义的。

从直观性看,可以看下成交均价的概念。在2016年9月,全国百城房价为9607元/平方米,当时环比增幅为2.1%,同比增幅为13.9%。而到了2017年9月,此类价格为12141元/平方米,环比增幅为1.

3%,同比增幅为26.4%。到了今年,从最近一期数据看,2018年7月此类价格为12809元/平方米,环比增幅为1.2%,同比增幅为8.6%。客观说,成交均价数据的波动有一定偶然性,尤其是和具体项目的区位、地段、地价等有关。但是从当前此类数据看,调控两年中,差异还是很大的。第一年其实房价增幅并没有明显收窄,但是到了第二年即2018年其实收窄态势还是很明显的。

类似房价的走势,可以从市场的差异化结构中得到体现,比如说一线、二线、三四线城市。从数据上看,一线城市的房价同比增幅在2016年10月份创下历史最高,当时达到了34.5%的水平。而到了2018年7月,此类增幅明显收窄,仅为2.

4%。类似数据走势带动了二线、三四线城市的下调。从数据上看,二线城市房价增幅最高点出现在2017年7月,当时为21.1%。而到了2018年7月,则为13.3%。三线城市也有类似逻辑,其最高点出现在2017年8月,当时为34.6%,而到了2018年7月则为7.3%。类似数据都说明一点,即一线城市房价降温在先,二三四线城市随后跟进。

不过客观说,到了2018年全国房价其实是有所反弹的,比如说从国家统计局全国70个城市的数据看,即便是过去房价同比下跌的城市,当前也出现了房价反弹的现象。尤其是到了下半年,上涨城市数量是有所增加的。这也说明了一点,即房价的管控是积极有效的,但是存在各类因素诱导此类价格反弹。这也是未来需要积极关注的地方。

房价调控首先应该强调大局意识。当前应该提高到政治意识的层面上,即各级政府积极行动起来,进而促进房价调控的长效性。而现在其实部分地方政府是有懈怠情绪的,其实这种是懒政的思路,所以说监管部门自身重视起来,把这个难啃的骨头给啃掉去,这是很关键的。

而在具体调控中,则需要实现环环相扣、各个环节突破的效应。全方位调控需要研究房价产生和稳定的机理,包括动拆迁成本的控制、土地成本的控制、开发成本的控制、房屋备案价格的管控、售楼处价格的管理、合同价格的审查等。这几个环节要做到位,这样稳定房价才会有较好的效果。

而从市场的心态看,当前有很多浮躁的做法,尤其是经常提“越调越涨”。简单情绪发泄可以理解,但本身不解决问题。我们需要客观看到房价走势的逻辑和机理。比如说调控的目标在房价的稳定,那么如何测算房价的稳定,多少幅度属于可以容忍,这些问题其实现在很多都没思考。后续要建立一个量化的调控效果测评体系,这样才是更公平和有标准的模式。

最后一点很关键,当前调控其实更多是针对房企进行的,而对于公众或购房者的教育其实并不多。在未来调控方面,应该更多宣传房产的健康投资理念和持有观念,积极引导民众进行住房买卖。如果说民众对于调控、房产、房价、房产税等概念可以心平气和去看待,那么实际上稳定房价并不难,即房价可以很快进入到稳定的发展机制中,而不是大起大落的态势。

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