股票投资逻辑 地产股票的投资逻辑

2018-07-27 - 投资逻辑

昨天,地产板块领涨股市,万科、保利、新城齐刷刷在万人惊叹中涨停,市场看不懂,投资者彷徨,地产股还能投资吗?

质疑地产股的人能拿出一万个放弃的理由,但根本的原因就是失去了一次次的机会,错过了地产股上涨的机会后由后悔转变为愤怒的宣泄。

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而资本市场是最真实的用钱投票的地方,地产股上涨就是投资者用钱投票的结果。当内地人还看不懂地产投资逻辑的时候,外国人在香港股市却在大买特买中国房地产股票,恒大,融创,新城在香港市场一年内全部上涨五倍以上。

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如果说中国人自己还当局者迷的话,那么这么多外国人是不是外来的和尚会念经。

资金的天然属性只有一个,就是追逐利润。从资金的逐利本性来说,总是如潮水一样流向价值洼地。洼地主要就是指的估值上的低洼,就是市盈率来衡量,市盈率倍数跟盈利增长比例保持一致就算合理,PEG为1,低于增速就是低洼。比如一家公司保持每年净利润增长率20%,但是市盈率只有10倍,这就是明显的低估,从长期来看总要价值回归,市盈率会提升到20倍,至少就是30的空间,如果遇到牛市那么就没有了顶点。

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资本市场就是自始至终都是在周而复始这个循环过程。只不过A股市场还不成熟,往往会放大波动,低估就有可能极度低估,价值被填平后由于市场趋势的力量,又可能溢价,今年的核心资产牛市就是典型代表,比如茅台,美的,中国平安。

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而这些资产的上涨只不过是一场司空见惯的均值回归,切中了以前虚无缥缈要害。由于投资者结构性历史改变,核心资产牛市并不是幻觉,回归的过程会相当漫长,不能迎合市场“涨了唱多、跌了唱空”的乌合心理。

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那么资金到底会流向哪些价值洼地呢?其实市场已经给出了答案,周期、地产以及后面金融板块,只是很多投资者没有反应过来,或者眼见心不见,没有认识到这种规律,更主要的原因就是以前股市的过度爆炒垃圾股的惯性还在很多人的心中充满幻想,最终错失这次转折性牛市。

对于周期股,今年应该有不少人一直踏空,因为它每次起来的时间都是在大家最提心吊胆的时候。大家知道,由于供给侧的改革,周期股的业绩今年暴增,一些公司的净资产收益率超过了100%,市盈率下降到个位数,6倍、7倍、8倍的比比皆是,尤其动态市盈率更是如此。

市场对以地产为代表的周期股的最大顾虑就是未来业绩能否持续保持,但是从供给侧改革的目标之一“去杠杆”来看,在周期股降低负债率、修复银行资产降低坏账率前,业绩是不会大起大落的。这也会从政策“环保限产”和市场供给需求的自动调节来实现。

比如钢铁,最近螺纹钢价格又开始反弹走高,而且钢材库存下降到八年最低,后面进入补库存周期,就将减少需求端下滑带来的不利影响。所以只要钢铁企业明年利润与今年相当,就有一个最大的好处就是提升今年估值水平。

再看水泥,最近全国水泥价格创下新高,超过2013年最高价,部分地区水泥“一吨难求”。目前水泥股动态市盈率普遍在20以下,多数个股股价还调整了2个季度,估值很低,未来上涨压力大。

来看看地产股,这一年决策层反复提出的“房子是用来住的不是用来炒的”,十九大还提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”也就给了房地产市场巨大的想像空间。大家一提到调控,就都想歪了,调控的目的是平稳健康发展,换一个角度想不正是因为这个行业太火爆了才会有严格的调控政策出来吗,而调控就是让房地产行业能够发展更长久更健康。

金融股,今年以中国平安为代表的保险股普遍修复了估值,市盈率基本追上了业绩增速。但是银行呢?净资产收益率保持在15%以上的银行股,目前除了招行、宁波银行外,市盈率都还是十倍以下,是A股绝对低估的板块。尽管银行股近些年增速在下降,但是每年还是有个位数的增长,如此低的估值是市场的长期偏见,就是担心房贷的坏账的爆发,而恰恰房地产调控打消了这种担忧。

而供给侧改革,就是一个逐步改善银行股资产质量的过程,估值迟早会修复。

市场进入到了业绩为王的时代,只要增长率还在正向,地产龙头就有兼并小公司带来扩大市场的极好机会,尤其房价越跌,大公司机会越好,这就是昨天龙头地产公司齐刷刷涨停的内在原因。未来在租售并举政策下,那些好出租租金高的房产就迎来了历史性的机会。

主流资金不傻,市场也不会犯傻,投资就是先看明白的人挣后看明白的人的盈利工具。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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