房地产资产转让 资产转让与产权转让有什么不同点

2019-02-27 - 资产转让

某纤维有限公司由于无力清偿到期债务,被市中级人民法院依法裁定破产。近期,该公司对其所属的固定资产,包括房屋建筑物、土地使用权、工程物资、在建工程等以整体转让不分拆的方式,通过市产权交易中心挂牌整体转让,并取得转让收入14000万元。

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当地税务部门得知此信息后,要求该企业破产清算组就转让收入申报缴纳销售不动产营业税。其财务人员认为根据《破产法》的规定,此项破产收入应优先清偿破产人所欠职工的工资等相关社保费用,然后才是破产人所欠税款,并认为此种产权转让应该免征营业税与增值税。

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税务人员向财务人员解释:

首先,破产企业处置资产中新增加的税收不同于破产企业原来所欠税款。

根据《企业破产法》第一百一十三条规定,破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照相应顺序清偿。企业破产清算组在转让作为财产的固定资产、无形资产、土地使用权等获得变价收入时,发生了应税行为,产生了纳税义务,按税法规定,应当进行纳税申报。

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而这部分新增加的税收是为了破产债权人的共同利益,伴随着资产的处置而发生的,又因处置资产而产生的税款支出属于破产费用,所以,这部分新增加的税收应当从处置破产财产取得的价款中优先支付。

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其次,资产转让与产权转让税收政策操作不同。

资产转让是指实物资产所有者与需求者之间的一种有偿交换关系,是一种以实物形态为基本特征的出卖财产收益的行为。根据《国家税务总局关于深圳爱都酒店转让经营权及全部资产征税问题的批复》(国税函〔1997〕573号)的规定,该公司全部资产的转让,其实质是不动产和动产的所有权转让,因此,这种转让符合营业税现行有关销售不动产征税规定和增值税有关销售货物征税的规定。

其全部资产中的不动产部分,按销售不动产征收营业税。附属于公司并随同转让的动产(工程物资除外),应并入不动产部分,一并按销售不动产缴纳营业税。

而转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》(国税函〔2002〕165号)、《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》(国税函〔2002〕420号)规定,转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应征收营业税。

转让企业全部产权涉及的应税货物的转让,也不属于增值税的征税范围,不征收增值税。

从上述文件的相关规定可知,破产企业处置资产中的新增加的税收不同于破产人所欠税款,而资产转让不同于产权转让,涉税征免有着不同的操作性规定,就本例而言,基于该公司整体转让不分拆的方式,故应就全部资产转让收入14000万元申报缴纳销售不动产营业税700万元(14000×5%)。

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