领展房地产基金 房地产基金王者之师:凯雷陈寒和他的小伙伴

2019-02-27 - 房地产基金

在角逐中国市场机会当中,投资机构拼的不是对机会的把握,而是团队的稳定与持续的作战能力。

凯雷投资集团董事总经理 陈寒

在中国外资不动产投资机构当中,有着“PE投资之王”之称的美国凯雷投资集团(The Carlyle Group)中国不动产投资部门鲜见媒体报道,在零零星星的对外报道中,很难勾勒出这是一只怎样的队伍,驾驶这辆战车的掌舵人此刻正在考虑什么。

领展房地产基金

初见凯雷中国不动产的负责人——凯雷集团合伙人陈寒,亲和与干练,简单寒暄之后,直接进入采访正题。从“募投管退”到对中国市场未来的看法,抽丝剥茧式的沟通中,让我们了解到凯雷中国不动产的“低调”背后,是对投资项目的严谨与审慎,以及对所投项目的前瞻与敏锐。最让记者印象深刻的是,陈寒和这支团队的战斗能力。

领展房地产基金

作为最早进入中国的第一批外资房地产基金,在中国市场坚守下来,凯雷是硕果仅存的大型外资基金之一。1998年 凯雷进入中国,2004年凯雷中国不动产部门设立;陈寒当年加入凯雷,筹建凯雷中国不动产投资部门,次年凯雷亚洲不动产基金设立,开启连续十四年的中国房地产投资黄金时期。

领展房地产基金

截止目前凯雷在中国共投资超过100多个项目,其中亚洲房地产基金投资超过40余个,旗下管理的资金总计超过14亿美元,资产投资总规模超过40亿美元。凯雷投资项目横跨住宅、服务式公寓、办公、商业、物流、数据中心等多个标志性案例。

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“对于我们来讲,我们一定要扎根中国。”凯雷投资集团董事总经理陈寒在接受《中国房地产金融》采访时表示,加入凯雷十四年,他带领着团队在住宅、办公楼、商场到物流不同赛道切换。

陈寒认为,如今的中国房地产市场,相比过去粗放式投资,更看好通过切入细分领域来获取业务增长。而在角逐中国市场未来机会当中,投资机构拼的不是对机会的把握,而是团队的稳定与持续的作战能力。

从住宅到物流地产

数据显示,凯雷业务范围覆盖全球82个国家的1,550个专业投资机构,总资产管理规模2,010亿美元。集团目前旗下有119只基金、180只母基金,在19个国家设有31个办事处。

其中不动产投资领域,涵盖亚洲房地产、欧洲房地产与美洲房地产板块,据陈寒介绍,凯雷在主要的国家,如伦敦、马德里、上海等,都设置了当地团队深入市场。凯雷中国区团队的投资风格,则可以用“重视基本面、深耕行业、方式灵活”几个关键词来形容。

“比如说凯雷刚进来的时候,所有在中国的投资都是跟住宅相关的。”陈寒说,“城市化的高速发展、家庭收入的提高、居住领域的消费升级,推动了住宅市场的壮大。”

在外资基金进入中国早期,“高举高打、快进快出”是这类机构的标志,多布局住宅和房企上市。2007年香港市场掀起一波内房股上市潮,在香港市场整体向好背景下,凯雷选择投资佳兆业,然而不期而至的2008年金融危机正在酝酿难以预料的风暴。

“我们发现资本市场的变动,是难以预料和掌控的”,陈寒说,不止凯雷,包括瑞信在内的外国投行都心悬一线,直至佳兆业上市,才得以松一口气。

凯雷与中国本土开发商进行合作,投资方式包括土地开发和存量改造。较为典型的案例是位于上海新天地板块核心区域的济南路8号。2008年,凯雷以近13亿元的价格购得此项目,在后续一年多的时间里对该项目进行提升改造(包括更换外立面、机电设备、内饰装修及配置家具家电等方面)并引进喜达屋旗下的Baccarat品牌为该项目提供物业管理,从而将其变成高档住宅,最后以整体股权转让的形式实现退出。

随着房地产调控政策逐渐收紧、土地出让价格上涨,国内房企竞争格局加剧,凯雷在这此轮经济周期里则选择谨慎。此后,在消费利好政策的积极推动下,商办物业崛起,特别是一线城市对办公楼的需求增长迅速,凯雷瞄准机遇。“我们2010年之后就完全没有再做住宅,而是转向商业办公。”陈寒说。

互联网电商如火如荼之际,凯雷又是作为国内第一批机构投资人“押注”物流地产:2013年8月与物流仓储开发商宇培合作,包括收购其五个已建成的仓储项目49%股权,以及对在建12个仓储开发项目投入占比49%的股权投资。在这一项目上,凯雷主导了项目选址建造标准、退出等重大决策,还引入了其他组合公司如安能物流作为仓储项目的租户。2016年7月15日,宇培成功在香港交易所完成上市,凯雷实现退出。

如今,凯雷正在将目光更多地投向产业地产、养老地产,数据中心。“凯雷看好成长中的中国,我们只要有可能就不会收缩在中国的业务,只是对不同领域、方向有一些侧重。”陈寒表示。

本土化团队作战

外资机构投资风格中,其中最典型的是黑石投资风格,聚焦价值提升;而凯雷的投资风格,则更加具备本土化特征,强调细分行业前瞻性和项目本身与投资退出的灵活性。凯雷的这种投资风格是过去十几年团队共同探索而出来,这也是凯雷与黑石、铁狮门最大的不同。

“黑石通常的做法是从宏观经济周期波动中盈利,在经济周期比较低迷的时候购入大的资产包或者公司股份,在资产价格回升时候出售。“陈寒向记者举了黑石收购希尔顿的例子,“而凯雷一直以来的策略,是快人一步或者半步觉察到地产行业里,最具朝阳、有前景的细分领域,甄别该领域里最优质的资产和合作伙伴进行投资。对我们来讲,这样的投资策略更接近资产和项目层面,包括我们会去每一个地方筛选、尽职调查及交易项目。”

显然,凯雷的风格更“接地气”也更灵活。陈寒说:“比如现在市场适合做办公(物业)的改造,我们尽量把团队力量放在寻找适合做存量改造的办公楼上;如果市场当前正处于拿地建仓储的有利节点,我们会很快转到这方面。”

项目之所以能快速完成尽调与收购、达成投资、如期退出,陈寒引以为傲的一点,是拥有一支稳定的核心团队。凯雷中国区不动产投资团队十余年保持7至8人的规模,团队平均服务与合作时间在8 至10年,团队间的默契和配合不言而喻。众所周知,外资机构人员流动性特别高,陈寒以及团队在房地产基金中是罕见的黄金搭档组合。

人员稳固和强大的凝聚力,是凯雷中国不动产投资部门一大特征,与传统投资机构不同的地方还在于,陈寒建立的投前、投后管理跟进制度。陈寒介绍称,集团投前投后采用同一个团队,具体操作过程中,当项目经投委会通过后,完成投资,团队成员还会继续管理下去。

传统的地产基金模式虽然在功能上划分得非常详细,但部门与部门间的衔接往往存在瑕疵,“投资团队希望投资目标更加进取一些,但真正到了投后资产管理阶段,投后管理团队希目标设保守一些,容易达到一些。”

陈寒认为,做好投后管理也可以对投前形成反哺,既能检验投资逻辑,又能及时调整投资布局,从而达到增强机构软实力的目的。这也是陈寒所在团队能够保持稳定的原因。

此外,团队的纪律性体验在项目的退出和成功推出上,据记者了解,凯雷中国不动产所投40余个项目均获得成功退出。陈寒向《中国房地产金融》介绍,凯雷到目前为止,房地产基金平均退出周期约为三年,到期之后会严格执行退出计划,往往会详细考虑一种或者几种退出渠道。

“如果你没有办法设定一个很清晰的退出模式,对我们来说不是一个好项目。”陈寒表示,“在这方面凯雷的纪律性极强,达到目标就尽快实现退出,不会因为预期的改变延迟获利了结。”

寻找更好的机会

从长期来看,若要为中国经济增长画一条曲线,陈寒看好房地产市场未来的潜力。凯雷不动产投资下一步则在哪里?

凯雷首先加强对物流节点城市的覆盖,争取在全国尽快形成完整的物流网络。在物流地产竞争的当下,包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等传统房企已经加速在该领域的布局。

陈寒解释道,随着互联网电商的快速发展,土地成物流地产行业最大门槛,获取难度越来越大,仓储物流市场未来发展空间可期。另一方面,电商渠道近年来逐渐向三四线下沉,以前相对不是物流节点的城市,如昆明、贵阳等,需求增长迅猛。而凯雷前期大部分的投资,还是集中在一线城市的卫星城市和大的二线城市。

同时,凯雷还会进入物流市场的细分领域,建立冷链、化学品和药品较为特殊的专业化仓储。“举个例子,现在配送这些新鲜的鱼肉也好,蔬菜也好,配送到家,实际上对冷链的要求是很高的。”陈寒表示,专业化的仓储物业会面临红利期。

尽管对于房地产基金而言,写字楼仍是时下流动性最好的投资标的之一,陈寒向《中国房地产金融》表达了不同意见,2011年到2013年,凯雷集中收购了上海北京核心区的一批物业,是因为国内经济稳中向好支撑了甲级写字楼需求持续攀升,凯雷因此也在租金上获得了相对较高的回报。“但从2016年凯雷集中退出直至今天,写字楼租金回报并没有那么理想。”

谈及对二线城市商业地产的看法,他认为二线城市商业如今正处于快速发展阶段,租金的涨幅赶不上楼价。投资人往往喜欢“赚快钱”,很少有人愿意经历漫长的周期才退出。这种情况下适合持有期长的基金提前布局,凯雷则会随着国外长期资金进场,逐渐在这一领域开展业务。

作为房地产市场上的“重量级”选手,凯雷至今都对长租公寓持冷静观望态度。虽然政策频出、利好不断,凯雷依然坚持把精力放在自己“最擅长、最理解”的行业。

“我觉得首先在业务方向上要有投资这个领域的需要,同时要具备轻重资产结合的模式,此外对经营方面的需求比较高。”陈寒说。

平衡与挑战

那么,凯雷会引入一些较强的合作伙伴,弥补自己在细分领域投资的不足吗?

“其实所谓的平台投资肯定是这个趋势。”陈寒说,2013年,凯雷与宇培在物流领域的合作就是一次尝试。他预测,日后会逐渐会产生一些既有融资能力,又有项目操作能力的基金管理人。

“对我们来讲并不是一个很大的挑战”,十四年的栉风沐雨,仅靠着七八人的规模,没有庞大的投后管理团队,凯雷实现了一次又一次的完美退出。

其中也不乏“惊心动魄”,留给陈寒印象最深的莫过于第一次在中国的投资——对中房森林别墅的收购。2006年底,凯雷将位于上海市闵行区中房森林别墅中的110套纳入囊中并对其进行改造升级;途中虽然经历一次金融危机导致销售进度放缓,现金流险些出现问题,但鉴于项目本身的优越性,最终该项目在2009年被天安集团整体收购,凯雷实现盈利并退出。

对于陈寒来说,更重要的意义在于,自己带的团队获得了学习的过程:怎样分析市场、设计交易结构、说服投委会。慢慢的做的多了,即便市场变幻莫测,团队也能快速根据最新动向调整策略。陈寒认为,稳定性是首要因素,这也是凯雷来华二十年间,能成功投资四十个项目的原因所在。

在员工的评价中,陈寒通常是个完美主义者。别的公司领导“抓大放小”,到陈寒这里则是“大小都抓”——不仅手下的团队被锻炼得“十项全能”,陈寒直到今天自己还会亲自审阅财务模型、修改内部报告及各种法律文件等。

“因为你(员工)的东西出去代表的是整个凯雷对外的形象。” 小到PPT、Excel表格,大到和客户谈判,他都认为代表了工作态度。

“这两年我和员工这样的对话少很多。”与紧盯每个人工作表现不同的是,陈寒转而注重培养团队成员的融入感。

凯雷中国副总裁栾卓识,是陈寒团队一员,他本人在凯雷工作已有8年之久,主要负责商业、办公、数据中心及养老等投资,并参与项目的投后管理。“部门的同事已被历练成可以在前期寻找项目、谈判、起草法律文件、财务测算、到后期的改造及管理至最后退出等方面完全独挡一面。

” 栾卓识说,凯雷不动产部门之所以凝聚力强、战斗力强,团队之间更像是一种亲密合作关系。工作之余,会经常组织公司内部家庭聚会、亲子聚会或安排大家参与各种团建活动。

谈到工作和家庭间如何保持平衡,陈寒表示对每个人、每个年龄阶段来说,感触都是不一样的。“最终的目的,还是给家庭一个稳定幸福的生活;反过来一个稳定的家庭,也不会太多牵扯到工作精力。所以以我现在的阶段来看的话,最重要的排序还是把家庭放在第一位。”

洪静 方远

来源

中国房地产金融

(本文首刊于2018年9月出版的《中国房地产金融》杂志)

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