股市投资成功 未来十年房地产与股市投资哪一个更有利?

2019-09-11 - 股市投资

如果这样问自己一个问题:未来十年内股市与房地产谁更有可能翻倍呢?我想在当前的资产价格前提下,恐怕很少有人会去选择房地产。

一、房地产泡沫化倾向比较明显

国内中心城市的房地产价格基本与国外已经接轨了,甚至有些城市的房价已经超过了发达国家的核心城市,但是中国的房产和地产是分离的,土地国有,住户只有土地使用权。普通住宅产权为70年,期满可以自动续期,商住两用房屋产权多为50年,期满需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期。而国外房屋买卖多包括土地,产权多是永久的。

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国内房屋计算的是建筑面积,既包括住房使用面积、墙体占用面积,也包括了公摊面积,楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。所以国内住宅楼在实际使用面积上与一些发达国家相比差了不少。如果按美英的计算方法,国外70多平的房子大概相当于国内100平,差距非常大。

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当然一些发达国家的住宅有较高的房产税,所以持房成本也远比国内高,但是综合来对比的话,国内当前核心城市的房价与发达国家有一拼,甚至比国外核心城市还要高。所以国内房地产溢价已经非常高了,正常来说不大适合于长期投资。

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根据Numbeo今年2月核心城市中心城区的房价数据,香港以29147美元/平方米位居第一,紧随其后的是伦敦和新加坡,分别为17532美元/平方米、16473美元/平方米;北京、上海、深圳分别以15292美元/平方米、14221美元/平方米、13349美元/平方米的价格位居第四、第五、第七。而且北京、上海中心城区房价已超过纽约,深圳超过旧金山、巴黎、东京等国际一线大城市。

股市投资成功 未来十年房地产与股市投资哪一个更有利?

如果综合上面居住面积等因素的话,国内核心城市的相对房价是绝对名列世界前茅的,同时国内的房价收入比与发达国家差距比较大,而房价租金比几乎是全球最高。如果不是中国房价的地区差异比较大的话,国内房价可以说已经是泡沫化趋势了。这种情况下国内房地产的长期投资价值是递减的。

由此可见,国家当前为何提出“房住不炒”的原则。国内当前总的房地产供给也是供大于求,而房价又存在泡沫化倾向,对这样的房地产进行十年投资的话,风险与收益有些不平衡,不用谈其他问题,仅说一点,如果十年内国家开征收房产税,就够房地产投资者头疼的,所以当前长期投资房地产需谨慎。

二、国内股市已经历了挤泡沫过程

虽然国内股市目前依然存在很多问题,譬如扩容、圈钱与不规范等问题,但是国内股市经过多年熊市之后,经历了挤泡沫过程,总体上的估值是不高的,从长期投资角度来说,是可以逐步介入投资的。从十年大周期来看,中国股市出现牛市的概率非常高,之所以这样判断,是因为未来十年是中国冲击世界第一大经济体的十年。

明年中国的总的消费规模基本会超过美国,成为全球第一大消费国,之后中美消费差距会逐步拉大,中国将在全球最大消费国的基础上全面拉动科技制造业与各行业的发展。由于中国与发达国家工资水平差距较大,所以从长期来看工资增长有足够的上升空间,这会支撑消费增长,所以在需求端中国可以保持长期的稳定增长,这为中国长期经济增长创造了前提条件。

同时随着中国的高等教育的普及,中国的工程师人才储备数量远超美国,当前为美国的四倍,而中国的制造业目前位居全球第一,未来国内的科技成果转化速度将会超过美国,而在科技投入上中国也是逐年增长,目前位居世界第二。

8月30日,国家统计局、科学技术部、财政部发布《2018年全国科技经费投入统计公报》显示,中国研究与试验发展(R&D)经费连续保持两位数增速,经费总量稳居世界第二,基础研究投入更是首次突破千亿大关,而企业则是全社会R&D经费增长的主要拉动力量。

2018年,全国共投入研究与试验发展(R&D)经费19677.9亿元,比上年增加2071.8亿元,增长11.8%,连续3年保持两位数增速。

中国当前不缺乏资本,所以在知识性密集产业升级过程中,中国可以集中资本、人才、科技与制造的优势,进一步长足发展。因此对中国股市的长期发展应该要有信心。从长期来看,股市的上升空间是比较大的,明显优于当前的房地产投资。

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