青岛最新房价 最新房价数据出炉 透露哪些买房“潜规则”?

2019-01-10 - 最新房价

据贝壳研究院数据监测,10月重点13城二手房成交总量环比下滑7.8%,成交绝对水平降至一年以来的最低值(春节2月除外),不及5月小阳春成交量的一半。

二手房成交量进一步下跌,反应出购房者的观望情绪加重,并进一步扩大。而一般情况来讲,房价下行初期是改善族“高抛低吸”的良好契机,但是由于主要人群刚需族的观望,会导致改善购房无法换房,市场整体交易不断下滑。

青岛最新房价 最新房价数据出炉 透露哪些买房“潜规则”?
青岛最新房价 最新房价数据出炉 透露哪些买房“潜规则”?

不出意外,这一现状会延伸至春节之前。而且由主要城市所带动的房价预期也会把进一步传导至周边小城市。

我们再具体到城市看。

10月13城二手房成交,其中8城成交量下滑,5城成交量增加。下滑城市中,武汉居于首位,环比减少21.2%。

青岛最新房价 最新房价数据出炉 透露哪些买房“潜规则”?
青岛最新房价 最新房价数据出炉 透露哪些买房“潜规则”?

重点13城:北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安(点击看大图,寻找你所在的城市)

武汉二手房成交量大幅下降的原因主要是,10月黄金周促销带动的新房市场对二手房成交的冲击。10月中,武汉诸多开发商为了抢客户、增加去化、快速回笼资金,达成了一致的共识,就是将“精装变毛坯”,从而达到变相降价的效果。

青岛最新房价 最新房价数据出炉 透露哪些买房“潜规则”?
青岛最新房价 最新房价数据出炉 透露哪些买房“潜规则”?

但这也会促使二手房卖家找不到下家,而主动选择下调房价预期,在11月后武汉二手房议价空间一定会更大一些。

其次是北京成交环比下滑12.5%,这和前段时间大量共有产权房涌入市场有很大关系。一线城市属于敏感性市场,对政策的感应度非常强烈,目前行情下行,上海、深圳、广州的成交量都呈现不同程度的下降。

青岛最新房价 最新房价数据出炉 透露哪些买房“潜规则”?

大连受“321”限购政策影响,10月成交下滑了11.7%,从3月开始累计下滑了68.9%,属于“半腰斩型”市场,成交低迷,后期房价不容乐观。

在成交量增加的城市中,西安以19.4%的增速居13城首位,其后是长沙、杭州、天津,三城环比增速分别为12.5%、11.2%和10.1%,四城成交虽在9月低位反弹,但是仍处于年内低位。

至于成交反弹,是否预示着这几个地方接下来的房价会稳住,还要看10月均价二手房价的表现。

10月重点城市均价以下跌为主,13城中有11城均价下跌,仅大连和天津均价小幅上涨。当然13城大多数连续两月下跌,也意味着全国市场真正进入寒冬。

点击看大图,寻找你所在的城市

其中,大连及天津两城均价环比涨幅均不足1%(1%左右的幅度可以忽略不计,为稳定值)。大连是因为321限购,而天津是因6月份的人才落户政策,在年中激起一段房价预期,而如今,这两个城市的房价都在回调趋稳。

成都均价环比明显下跌7.5%,一方面是调控加码后预期深度回落致均价下行压力大,另一方面10月中心城区成交下滑明显导致均价结构性走低。

结构性一般是指郊区和中心区的博弈,因为郊区房源单价较低,如果郊区成交大于市中心,会拉低整体平均值。

济南均价环比下跌5.7%,由于成交持续回落,均价由平稳转向下跌;杭州及北京两城均价连续两个月环比下跌,10月两城跌幅分别为1.8%和1.2%,其中北京10月成交结构回归9月之前的常态化水平,均价的下跌受结构性因素影响较小,是实质性的下跌;武汉均价环比下跌1.2%,下半年以来均价呈现微幅下跌态势。

看到这里,可能有些人被这些干巴巴的数据搞得头疼了。那么到底成交量和房价有什么关系呢?

我们去预演一下市场行情。一般下行的楼市会分为以下几个情形,

1. 成交跌,房价跌(统称为量价齐跌,属于萧条市,不可购房)

2. 成交跌,房价涨(成交先行于房价,如果出现成交下滑但是房价不动,有两种情况,一种是“有价无市”,不可购房,一种是中心区房价坚挺,城市呈现分化格局,中心可购入)

3. 成交涨,房价跌(这是市场有企稳的迹象,如果成交连续几月稳定,房价也会迎来稳定态势,楼市下行周期中,成交越早稳定,说明市场需求越大,泡沫值越小)

4.成交涨,房价涨(这个属于量价齐涨,不用多说)

为了方便,我们再把两幅图放在下面比对:

根据这个原理,我们对照上面的成交与房价关系图,例如济南、成都、武汉这些城市都属于量价齐跌的类型,这段时间切勿入场购房。

而像杭州、长沙、天津这类城市有企稳迹象,需要进一步关注,如果成交开始稳定,房价稳定,说明楼市触底,不出意外的话就是最佳购房时机。

作为一个高级购房者,一定要紧盯市场数据,明白成交量和房价给我们传达的信息。在贝壳这套数据中,还有市场供需数据值得研究。

预期下行叠加黄金周影响,10月重点城市新增供需以下行为主,后期市场难以好转,将继续低位运行。

新增挂牌量(新增房源量)= 一段时间内通过各渠道新增挂牌房源的数量之和,新增带看客源量= 一段时间内看房的人次(即可能同一客户多次带看)

从供给端来看,13城新增房源量环比全面下滑。其中西安新增房源在7-8月大幅增加后于9月开始下降,10月新增房源量与3-4月水平接近,环比下滑31.5%。

杭州、青岛两城新增房源量环比分别下滑14.6%和14.2%,降幅环比收窄,绝对水平降至2018年以来春节2月除外的最低值,后期下行空间不大。

南京、济南、深圳等城新增房源有低位趋稳之势。

从需求端来看,13城中有9城带看量环比下滑,深圳、上海、南京及青岛4城环比持平。下滑的城市中,成都新增带看量环比下滑10.7%,市场复苏乏力;济南带看量环比下滑6.2%,新增客源量连续7个月环比下滑,市场活跃度持续走低,后续市场难以好转。

这个表中可以反映出两个极端值,例如成都,带看量和新增房源量急剧下滑,说明其市场供需均无,市场萧条,房价下行压力巨大。而深圳、上海则表现出逆市需求上涨,说明城市需求面很好,未来下行通道不会太久。

从业主挂牌价来看,10月重点13城中仅杭州、深圳两城环比上涨,其余城市均环比下跌。在楼市下行的情况下,深圳和杭州业主对市场还有很强的预期,也从侧面反应这两个城市的楼市抗压能力相对较强。

下跌的城市中,西安新增挂牌均价环比明显下跌5.5%,除受挂牌结构影响外,业主报价的下行主要是受市场预期下行的影响。成都挂牌均价环比下跌3.0%,调控加码后连续四个月环比下跌,市场预期持续松动。

点击看大图

这幅图可以直接反应出业主对市场的预期值,但是也要根据上面新增房源挂牌量做比对。例如西安市新增房源的挂牌价环比下跌较深,说明业主预期破碎吗?不一定,因为在“新增房源数上”西安环比减少最多,在抽样量较少的情况下,几套房源的调价是无法代表整体预期的。

从调价来看,重点城市调价中涨价房源占比持续回落,且均降至2017年以来的历史低位上,业主预期随市场的降温持续回落。

调价房源中涨价占比= 一段时间内挂牌价格上调的房源数量/一段时间内所有进行调价的房源数量

楼市数据比较繁杂,需要把各项数据联系起来,通过宏微观比对,才能还原楼市的基础轮廓,在此基础上,再拉长周期便能推理出今后的房价趋势。

就目前的形势来看,全国楼市入冬的趋势已经毋庸置疑。各个城市的房价都在进行不同程度的回调,泡沫值大需求弱的城市回调程度大,泡沫小、回调程度小的城市,早早得横盘筑底。

而且在城市中,郊区房价的下跌的幅度要远大于市中心,地铁房、学区房、商圈房的抗跌性最强。逆向思维来讲,在郊区中地段下跌幅度最大的郊区房,很可能是下一轮房价的价值洼地,你要想为什么之前这个地段会被炒上天。

当然,一个城市的成交和房价稳定之后,也并不意味着马上反弹上涨。这还和房贷利率,楼市调控政策息息相关。

据融360发布的最新数据显示,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比上升0.18%,为连续22个月上涨。对比数据发现,现在的房贷利率水平虽然不及历史高点,但涨幅已经较高。

只要控制住房贷利率,楼市房价就不可能出现大涨迹象。但是换句话讲,未来房贷利率也许会在2019年逐步放开,让纯刚需上车,保证市场的正常流动。

相关阅读
11月最新房价11月最新房价 独家发布|2018年11月份最新房价出炉!

今年楼市传统的“金九银十”逊色不少,成交量显现疲弱态势。国庆黄金周期间,多地楼市销售“凉凉”,一天成交几十套房子成为普遍现象。那么今年三门峡市房地产市场情况如何呢?下面就让我们一起来看下三门峡房地产市场行情。

最新房价预测最新房价预测 房价是涨是跌?高密11月最新房价出炉......

高密11月份房价现在有何表现?接下来就跟随高密房产网小编一起来看一下,希望此份数据可以为业内、业外关心房地产发展的各界人士,提供真实可靠的行业数据参考!一、2017年11月2018年11月高密楼市成交价格及面积走势图据统计。

自贡最新房价自贡最新房价 最新房价数据出炉 莫要再看空楼市

根据国家统计局11月15日发布的10月份全国大中城市70城的房价统计数据,我们来做下分析,看下房价是否如看空人士所预想的剧情发展,是否已经四面楚歌了?10月份商品住宅销售价格环比持平,二手住宅环比下降二线城市环比涨幅均回落三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩。

北京最新房价北京最新房价 70城最新房价公布! 这些城市二手房价一致下降了

今天生态环境部关于12月中下旬全国空气质量的通报显示,未来十天,全国多地可能出现轻至重度污染过程。其中,15号,京津冀及周边区域的中南部,出现中至重度污染过程,湖北空气质量为轻至中度污染,局部重度污染。

武汉最新房价武汉最新房价 70城最新房价出炉 武汉房价连涨两个月。|2018

武汉房价连续第二个月上涨,重回上涨通道。昨日,国家统计局公布的数据显示,武汉今年1月新房价格环比去年12月上涨0.4,与去年同期相比上涨0.7。而在去年12月,环比涨幅和同比涨幅分别为0.3和0。

推荐阅读
曲阜最新房价曲阜最新房价 8月最新房价数据出炉:67城房价上涨
合肥最新房价合肥最新房价 最新房价数据出炉 2018房价最有潜力城市
央企混改进度央企混改进度 最关注:央企混改进程有望加速
秀珍菇和平菇一样吗秀珍菇和平菇一样吗 秀珍菇留大当平菇效益高
移民美国多少钱移民美国多少钱 移民到美国需要多少钱 2018移民美国攻略大全
靴子落地典故出处靴子落地典故出处 方正证券:美联储加息靴子落地 短期利空出尽
股市下跌和人民币贬值【股市下跌和人民币贬值】股市下跌的原因是什么?如何应对股市大跌