【房贷等额本金计算公式】房贷选择等额本息还是等额本金?

2020-03-03 - 等额本金

菜导最近写了两篇关于住房贷款的文章,第一篇是《如何通过住房贷款赚100万,这个秘密不是每个人都知道!》,这篇文章中讲到,住房贷款是非常值的,有条件的话尽可能贷多一些,贷久一点。 第二篇文章是《根本没有什么房贷“提前还款最佳时间点”这么一说,99%的人被忽悠了!

【房贷等额本金计算公式】房贷选择等额本息还是等额本金?
【房贷等额本金计算公式】房贷选择等额本息还是等额本金?

》,这篇文章写到,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,提前还款大家都可以根据自己的情况来定,但不用纠结所谓的房贷“提前还款最佳时间点”,你选择的那个时间点对你来说就是最佳时间点,但不适用其他人。 这两篇文章在网上得到买房供房一族的强烈反应,甚至上了腾讯弹窗的头条:

【房贷等额本金计算公式】房贷选择等额本息还是等额本金?
【房贷等额本金计算公式】房贷选择等额本息还是等额本金?

最后菜导发现很多网友还是在纠结 “等额本息”和“等额本金”的区别,甚至连文章在具体表达什么都没看清楚就在无止境的讨论。 今天菜导就专门写篇文章说明白“等额本息”和“等额本金”究竟是怎么一回事,让大家在选择用哪一种方式供房时心里有底,也更容易理解前面两篇文章。

【房贷等额本金计算公式】房贷选择等额本息还是等额本金?
【房贷等额本金计算公式】房贷选择等额本息还是等额本金?

贷款利息如何计算?

在开始讲“等额本息”和“等额本金”的区别之前,我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。 大家都知道,我们房贷是每个月还一次的,每个月还的钱中,有一部分是利息,另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月的利息的计算方式是完全一样的,不同的是本金部分。 那它们的利息是怎么计算的呢?其实很简单,你每个月还银行的利息,就是你目前欠银行的本金,乘以每个月的利率。

我们以公积金贷款为例子(商贷、混合贷同样适用),目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%,只要公积金贷款的年利率不变,这个月利率也是不变的。

无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月还银行多少利息,就是看你目前还欠银行多少钱(本金),再乘以这个月利率0.270833%。 假设我们跟银行贷款100万元,那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.270833%=2708.33元,只是由于两种方式还的本金不同,所以从第二个月开始,我们还欠银行多少钱就不一样了,所以还的利息也开始不一样了。

“等额本息”与“等额本金”的区别

上面我们讲了,“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的(注意,说的是计算方式一样,不是利息数额是一样)。只是两种方式每个月要还的本金数额不同,从而造成从第二个月开始,还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化,所以每个月还的利息也开始不一样。

那么“等额本息”和“等额本金”关于本金的还款过程有什么不一样?我们先从比较简单的“等额本金”开始讲。

等额本金,说白了,就是每个月还的本金是固定的,每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。

假设我们贷款100万,分30年还,也就是360个月,那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。 为了加深印象,我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。

第一个月,我们还银行本金2777.78元,还银行利息100万*0.270833%=2708.33元,总共还2777.78 2708.33=5486.11元(本息). 第二个月,我们固定还银行本金2777.

78元,由于第一个月还了本金,这个月欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是:997222.22*0.270833%=2700.81元。总共还2777.78 2700.81=5478.59元(本息). ……

这个过程比较复杂,如果看不明白,也没关系,大概知道计算过程就可以。大家只要知道,等额本息就是每个月还的本金 利息总数是固定的, 从上面那两张表格中,大家有没有发现,等额本息的还款过程是:随着每个月的还款,欠银行的钱的总数一个月会比一个月少,欠银行的利息总数也是越来越少。

同时每个月要还的利息也是在逐月减少,而每个月还银行的本金部分逐月增加,这是符合等额本息还款方式的设计的(每个月还的本金 利息总数不变).

“等额本息”和“等额本金”哪个更值?

从上面的计算过程可以看出,无论“等额本息”还是“等额本金”,我们每个月还给银行的利息,都是看目前欠银行多少钱,再乘以一样的利率,我们付出的“代价”(也就是贷款的月利率)是一样的。

只是“等额本金”一开始还的本金会多一些,所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快,因此总的利息会少一些;而等额本息的制度设计是,让你一开始还少一点的钱,然后逐月增加你要还的本金,最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。

菜导总结:

1、综合上面的分析,所以大家选择哪种房贷的还款方式,主要看你愿不愿意早点还多点本金,是想把压力留在前面还是后面。 如果觉得不想一开始还那么多本金,那就选择等额本息;如果自己有能力马上还多一点,而且觉得不想还太多利息,那就选择等额本金。

没有哪一个更值得,看你自己的情况来定。 2、无论是哪种方式还房贷,你每个月要交多少利息,那是清清楚楚的,不用纠结所谓的提前还款有没有最佳时间点的问题,这个问题也是根据你个人的情况来定的。 3、只是对于菜导来说,由于住房贷款的利率是很低的,相信自己理财能达到的年化收益率会比房贷的年利率高,所以宁愿慢慢还,因此会选择等额本息。

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